Sociale hypotheek: primeur voor Enschede
‘Dolphia is een kleine volkswijk in Enschede die geïsoleerd ligt tussen twee grote wijken. Het is een wijk die veel problemen kent. Op de meeste leefgebieden scoort de wijk zorgwekkend rood en wij stellen ons als stichting dan ook ten doel om middels onze activiteiten de scores van rood naar groen te laten groeien. Helaas is onze huidige huisvesting niet geschikt als locatie. Ons oude buurthuis is door gemeente en woningcorporatie afgebroken en de nieuwe locatie is tegen de wens van de bewoners in buiten de wijk geplaatst. Dit heeft tot gevolg dat veel bewoners er zich niet thuis voelen en er tot onze spijt niet komen.’
Zo schreven actieve bewoners met veel overtuigingskracht onlangs aan LSA. Ze hadden zich laten inspireren door BewonersBedrijven zoals in Hengelo en Beien in Enschede Noord. En met die overtuigingskracht hebben ze ook succes geboekt. De gemeente besefte dat het buurthuis niet uit de wijk had moeten verdwijnen en heeft zich bereid gevonden om mee te werken aan een buurthuis in het hart van de wijk.
Herkenbare strijd
Tot zover niets nieuws onder de zon. Op talloze plekken in Nederland is op initiatief van bewoners de geplande sluiting van buurthuizen tegengehouden of zijn nieuwe ontmoetingsplekken gecreëerd. Binnen het LSA project Beheer je buurthuis zijn al veel voorbeelden en lessen gedeeld over dit thema.
Maar de financiering van een wijkhuis blijkt telkens weer de grote uitdaging te zijn. Bewoners kunnen en willen veel, maar €200.000,- ophoesten voor een gebouw met een maatschappelijke en sociale doelstelling, dat is nogal wat voor een bewonersgroep. Een hypotheek afsluiten voor dit soort projecten is vrijwel ongekend en gemeenten staan doorgaans niet te springen om nieuw maatschappelijk vastgoed te verwerven of dit in handen van de wijk te geven. Zo ook de gemeente Enschede.
De bewonerscommissie stelde zelf een financieringsplan op
In weerwil van het gebrek aan succesvolle voorgangers heeft de bewonerscommissie uit de wijk zelf een financieringsplan opgesteld. Dit plan, dat inmiddels De Droom van Dolphia is gaan heten, maakte indruk op VVD-wethouder Jeroen Hateboer, maar desondanks wilde hij niet meteen zijn portemonnee trekken. Er was immers al een nieuw gebouw neergezet: de bewoners moesten het zelf gaan regelen.
Maatschappelijke hypotheek
Vervolgens is de bewonerscommissie met het financieringsplan naar een bank gestapt. Echter, banken zijn niet bekend met dit soort initiatieven en durven het risico niet aan. Een bekend probleem van veel ondernemende bewonersinitiatieven. Daarom werd er weer opnieuw aangeklopt bij de gemeente, alwaar een nieuw plan werd uitgedacht, namelijk een sociale hypotheek.
Met deze bijzondere hypotheekvorm werden de bewoners in de gelegenheid gesteld om de hypotheek op een andere manier terug te betalen. De bewonerscommissie mag dan geen geld hebben om af te lossen, maar wat ze wel hebben is een groep betrokken vrijwilligers die zich samen met de stichting bewonerscommissie Dolphia inzetten voor de ontwikkeling van kansen voor wijkbewoners.
De vrijwilligers zetten nu hun talenten en hun tijd in om de hypotheek af te kunnen betalen. Ze doen dit door maatschappelijke activiteiten aan te bieden, zoals buitenschoolse opvang en huiswerkbegeleiding en door het wijkhuis te runnen. Het is een unieke constructie. Onlangs schreef De Volkskrant zelfs over het initiatief.
De bewoners gaan beloond worden naar rato van de besparingen die ze realiseren
De bewoners krijgen in eerste instantie 4,50 euro per uur voor het werk dat ze in het buurthuis steken. In de toekomst is het de bedoeling dat ze beloond worden naar rato van de besparingen die door hun werk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld door het verminderen van zorgkosten in de wijk of het terugdringen van schooluitval. Die zijn in Dolphia veel hoger dan in de rest van Enschede. ‘Die cijfers hebben we toch al’, zegt Tjalling de Vries, de beleidsambtenaar die de details van het plan heeft uitgewerkt. ‘Dus dat is gemakkelijk uit te rekenen.’
Creativiteit in financiering
Financiering is vaak een ingewikkelde zoektocht. Maar steeds vaker zien we creatieve vormen van vastgoedfinanciering ontstaan bij dit soort bewonersinitiatieven. In de Boomtak in Tilburg gaf wijkcertificaten uit, ‘t Luukske uit Wellerlooi heeft KNHM participaties bereid gevonden om financieel te participeren. Huren, kopen, een gebruikersovereenkomst of een symbolisch bedrag? LSA zette de mogelijkheden met voorbeelden op een rij in de handout ‘Vastgoed als asset? Ja!’ De sociale hypotheek van de gemeente Enschede is een mooie aanvulling op dit rijtje financiële constructies.
Dit is een licht geredigeerde versie van een artikel, geschreven door Thijs van Mierlo, dat eerder verscheen op de website van LSA.
